Um eine fundierte Einschätzung des heterogenen Wohnungsmarktes der deutschen Bundeshauptstadt geben zu können, erörtern wir in unserer Reihe „Im Blickpunkt“ verschiedene Stadtteile Berlins hinsichtlich der Bevölkerungsstruktur, den sozioökonomischen und gesellschaftspolitischen Entwicklungen, sowie der Dynamik zwischen Angebot und Nachfrage. Wir beurteilen die aktuelle Situation des Immobilienmarktes und geben eine Prognose des künftigen Marktgeschehens.
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Vom Industriestandort zur Wohngegend mit Szenepotential. Der Wandel des Berliner Stadtteils Oberschöneweide
Südöstlich des Berliner Stadtzentrums liegt Oberschöneweide. Im Süden schlängelt sich die Spree durch den zum Verwaltungsbezirk Treptow-Köpenick gehörenden Stadtteil. Im Norden grenzt der über 500 Hektar große Stadtpark Wuhlheide.
Bisher findet man in den Touristenführern wenige Hinweise auf den Berliner Stadtteil, der eng mit der Geschichte der Industrialisierung verknüpft ist. Dabei ist es gerade das architektonische Erbe dieser Epoche, das Oberschöneweide zum vielversprechenden Anwärter des nächsten Szenebezirks macht.
Architektonisches Erbe als Standortvorteil
Oberschöneweide blickt auf eine lange Geschichte zurück. Zunächst galt die 1598 erstmalig erwähnte Gemeinde den Berlinern als beliebtes Ausflugsziel. Im Zuge der Industrialisierung veränderte die ländlich geprägte Gemeinde ihr Antlitz. Zahlreiche Gewerbe ließen sich nieder. Fabrikgebäude schossen in die Höhe. Dicke Rauchwolken dampften aus den in den Himmel ragenden Schornsteinen. Ein Lastkahn nach dem nächsten kreuzte die Oberspree. Der Grundstein zu den noch heute genutzten Verkehrsadern, der Treskowallee und der Rummelsburger Landstraße, wurde gelegt.
Direkt am Flussufer entstand das für die damalige Zeit hochmoderne Elektrizitätswerk der AEG. Gleichzeitig errichtete die Niles-Werke AG riesige Hallen für den Werkzeugmaschinenbau in der Wilhelminenhofstraße. Innerhalb eines Jahrzehnts entwickelte sich Oberschöneweide zum größten innerstädtischen Industriegebiets Europas.
Seit 1991 stehen die Industrieanlagen in Oberschöneweide unter Denkmalschutz. Gewerbe, Kunst- sowie Kulturschaffende haben sich in den mittlerweile sanierten Gebäuden angesiedelt und tragen maßgeblich zur positiven Entwicklung des Stadtteils bei. Seit 2006 ist auf dem ehemaligen Gelände der Niles-Werke die Hochschule für Wirtschaft und Technik ansässig.
In den aktuellen Plänen der Bezirksverordnetenversammlung finden sich konkrete Vorschläge zur Wohnraumnutzung der historischen Anlagen. Damit reagieren die Abgeordneten auf den Wohnungsnotstand, der mittlerweile auch in Oberschöneweide zu spüren ist. Zudem verfügt Oberschöneweide über eine Vielzahl an Brachflächen, die teilweise von privaten Investoren erworben, bebaut und als Eigentumswohnungen vertrieben werden.
Wen zieht es nach Oberschöneweide? Und warum?
In den letzten 10 Jahren ist die Bevölkerung Oberschöneweides um über 20% gewachsen1. Aktuell leben 21.148 Einwohner in dem Stadtteil. Auch der gesamte Verwaltungsbezirk Treptow-Köpenick verzeichnete in den letzten Jahren einen positiven Wanderungssaldo. Die Mehrzahl der Zuzügler stammt aus anderen Bezirken Berlins.
Nach Altersgruppen setzt sich ein großer Anteil der Bevölkerung aus den 27- bis 45-jährigen zusammen. Zum Stichtag des 31.12.2015 zählt Oberschöneweide 7.378 Einwohner in dieser Altersklasse. Die Senioren (ab 65 Jahre) liegen auf dem zweiten Platz mit 2.858 Einwohnern, dicht gefolgt von den 18- bis 27-jährigen, die einen Anteil von 2.687 ausmachen1.
Die Zahlen überraschen nicht. Oberschöneweide hat sich durch seine Lage und die über die Jahre erfolgreich betriebene Wirtschafts- und Kulturpolitik zu einer beliebten Wohngegend entwickelt. Die ehemaligen Industrieanlagen sind zum wichtigen Dreh- und Angelpunkt der Berliner Kulturszene geworden und befördern die Ansiedlung von Künstlern, kreativen Köpfen und zahlreichen Studenten, die in Oberschöneweide im Vergleich zum Großraum Berlin noch relativ preiswerten Wohnraum finden.
Das neue Nutzungskonzept des ehemaligen Rundfunkhauses der DDR in der Nalepastraße sorgt für einen weiteren Impuls der jungen Szene. Der Privatunternehmer Uwe Fabich, der auch Betreiber des Eventstandorts Postbahnof in Friedrichshain ist, hat große Pläne: Das größte Musikstudio der Welt soll in der Nalepastraße einziehen. Nebenbei geben sich bei Konzerten ein Ausnahmetalent wie Bon Iver und Größen wie die amerikanische Indi-Band The National die Klinke in die Hand. Das Funkhaus ist zu einer wichtigen Adresse der Berliner Kulturszene geworden.
Auch die Gastronomie entdeckt allmählich Oberschöneweide für sich. Die kulinarische Vielfalt der Innenbezirke wird mehr und mehr in dem Berliner Randbezirk heimisch. Alle Sparten an Restaurants, Bars, Kneipen und Cafés unterbreiten Jung und Alt ihr Angebot.
Die Nähe des Spreeufers und der Stadtpark Wuhlheide machen Oberschöneweide bei Familien populär. Zudem ist der öffentliche Nahverkehr sehr gut ausgebaut. Sechs Straßenbahnlinien verbinden Oberschöneweide mit verschiedenen S-Bahn- und Regionalbahnhöfen, die einen Anschluss in die Innenstadt oder ins Umland bieten. Die Autobahn Richtung Dresden, Leipzig und München ist mit dem Auto in etwa zehn Minuten zu erreichen.
Wie geht es weiter?
Die gegenwärtig gute sozioökonomische Lage wird die Bezirksregion und den hiesigen Wohnungsmarkt weiter voranbringen. Zudem verfügt Oberschöneweide im Vergleich zu anderen Berliner Stadtteilen über einen wesentlichen Standortvorteil: Große Flächen (noch) unbebauten Landes am Ufer der Spree oder in direkter Nähe des Flusses.
Künftig werden die Brachflächen mehr und mehr erschlossen werden. Eine Vielzahl an Investoren planen, bewerben und vertreiben bereits noch nicht fertig gestellte Immobilien für das Gewerbe und Eigentumswohnungen, die großes Interesse bei Kapitalanleger wecken. Oberschöneweide scheint sich auf lange Sicht zu einem sicheren Wohnungsmarkt zu etablieren, der hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung gute Rendite für kleine bis große Wohnungen verspricht. Zudem wird durch die demografische Entwicklung das Ausstattungsmerkmal der Barrierefreiheit zunehmend eine wichtige Rolle bei der Vermarktung von Immobilien spielen.
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