Chancen & Risiken des Immobilienerwerbs
Es gibt viele gute Gründe, die für den Kauf einer Immobilie sprechen: Der Wunsch nach selbstbestimmten Wohnverhältnissen, ein solider Vermögensaufbau durch den Wertzuwachs einer Immobilie und/oder eine über regelmäßige Mieteinkünfte abgesicherte Rente. Mit der Entscheidung für eine Immobilie möchten Sie in Ihre Zukunft investieren. Wie jedes Investitionsgeschäft birgt auch der Immobilienkauf nicht nur Chancen sondern auch Risiken. Die wichtigsten Informationen haben wir für Sie zusammengefasst:
Finanzierung
Zusätzlich zum ausgeschriebenen Preis der zu erwerbenden Immobilie kommen die sogenannten Erwerbsnebenkosten auf Sie zu. Darunter fallen die Notar- und Grundbuchkosten, die Grundsteuer sowie die Maklerprovision. Je nach Bundesland fallen diese Kosten unterschiedlich hoch aus.
Je nachdem, ob Sie die Immobilie als Kapitalanlage oder für den Eigenbedarf erwerben, taxiert das von Ihnen gewählte Kreditinstitut den Gegenstand der Finanzierung. In der Regel beurteilt eine Bank eine als Kapitalanlage erworbene Immobilie mit dem Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren setzt den Verkehrswert der Immobilie niedriger als real an. Das heißt, der in Ihrer Finanzierung angegebene Immobilienwert liegt unter dem tatsächlichen Verkehrs- und Marktwert. Beim Immobilienerwerb für den Eigenbedarf findet das Vergleichswert- und Sachwertverfahren Anwendung. In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie eine Immobile als Kapitalanlage erwerben, fällt der vom Kreditinstitut geforderte Eigenkapitalanteil in der Regel höher aus, als wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen.
Ob Sie die Immobilie für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage erwerben, in der Regel gehen Sie langfristige finanzielle Verbindlichkeiten mit einem Dritten ein. Je nach Kreditvertrag ist die Höhe des zu tilgenden Zinses entweder für die gesamte Dauer Ihres Kreditvertrages oder für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Unabhängig des Leitzinses und der damit verbundenen Zinsentwicklung bleibt die Höhe des Zinses für den vertraglich definierten Zeitraum unverändert. Je nach Konjunktur können die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung höher oder niedriger ausfallen. Dementsprechend kommen höhere oder niedrigere Kosten als zu Beginn der Kreditlaufzeit auf Sie zu.
Beim Verkauf der Immobilie vor Ablauf des Kreditvertrages oder bei vorzeitiger Tilgung zahlen Sie in der Regel eine vertraglich geregelte Vorfälligkeitsentschädigung.
Steuerliche Vor- und Nachteile
In Abhängigkeit Ihres Einkommens und der zukünftigen Entwicklung Ihres Einkommens mindert oder erhöht der Immobilienerwerb und die damit verbundenen Kosten sowie die ggf. entstehenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Ihre zu entrichtende Steuer.
Im deutschen Recht gibt es die sogenannte Spekulationsfrist. Wenn Sie Ihre Immobile vor Ende dieser Frist veräußern, fallen Steuern für den erzielten Gewinn an. Nach Ablauf der Frist können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen. Nach aktueller Rechtslage beträgt diese Frist 10 Jahre.
Um Ihre individuellen steuerlichen Aspekte einschätzen zu können, empfehlen wir Ihnen die Konsultation eines geprüften Steuerfachmanns.
Wert und Wertentwicklung
Der Wert und die Wertentwicklung Ihrer Immobilie sind entscheidend für die Rentabilität Ihres Investments.
Instandhaltung
Damit Ihre Immobilie nicht an Wert verliert, sind regelmäßig Instandhaltungen durchzuführen. Die Kosten hierfür sind nicht auf den Mieter umlegbar. In der Regel werden Reparaturen und Erneuerungsmaßnahmen über die sogenannten Instandhaltungsrücklage finanziert. Wenn die Aufwendungen die Rücklage übersteigen, können weitere Kosten beim Immobilieneigentümer anfallen.
Zudem spielen eine umsichtige und verantwortungsbewusste Verwaltung Ihrer Immobilie eine wesentliche Rolle beim Werterhalt.
Vermietbarkeit
Das Potential der Vermietbarkeit hängt an der Lage, Größe und Ausstattung der Immobilie. Wie jeder Markt unterliegt der Mietmarkt den Schwankungen von Angebot und Nachfrage. Dementsprechend können je nach Konjunktur, Leerstand und ggf. Mietausfälle auf Sie zukommen. Ein Mietpool - die Mieten der Eigentümergemeinschaft werden in einem Topf gesammelt - kann das Risiko des Mietausfalls reduzieren.
Wertentwicklung
Der Erwerb einer Immobilie ist eine langfristige Investition. Ein vorzeitiger Verkauf wirkt sich in der Regel negativ auf die zu erzielende Rendite aus (vgl. Spekulationsfrist und Vorfälligkeitsentschädigung). Der Wert Ihrer Immobilie steht zum Zeitpunkt des Erwerbs und während Ihrer Eigentümerschaft in starker Abhängigkeit zur gesamtwirtschaftlichen Konjunktur, der Entwicklung der Kaufkraft (Deflation, Inflation), der soziokulturellen Entwicklung und der Dynamik des Miet- und Immobilienmarktes vor Ort.
Chancen und Risiken im Blick
Beim Erwerb einer Immobilie können Risiken nicht ausgeschlossen werden. Die hier beschriebenen Risiken können vereinzelt, in Folge oder gebündelt auf einmal auftreten. Weiterhin ist es möglich, dass sich Ihre eigene Einkommenssituation zu Ihrem Nachteil verändert. Wir können Ihnen mit unserem Überblick keine Vollständigkeit möglicher Risiken garantieren. Der Erwerb einer Immobilie ist ein komplexer und mit Zukunftserwartungen verknüpfter Sachverhalt. Deswegen informieren Sie sich bitte vor Ihrer Kaufentscheidung und konsultieren Sie ggf. Fachkräfte wie Rechtsanwälte oder Steuerberater.
In der Vergangenheit haben sich Immobilien als wichtiger Bestandteil des langfristigen Vermögensaufbaus bewährt. Gegenwärtig zeigen Immobilien ein gutes Renditepotential in der privaten Altersvorsorge und bieten eine Alternative zu der mittlerweile unsicher gewordenen gesetzlichen Rente. Zudem kann eine ursprünglich als Kapitalanlage erworbene Wohnung im Rentenalter als eigener Wohnsitz genutzt werden. Wenn Sie weitere Fragen zu den Chancen und Risiken Ihres Immobilienerwerbs haben, wenden Sie sich bitte an uns. Wir möchten, dass Sie mit Ihrer Kaufentscheidung langfristig zufrieden sind.
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