Zwischen zwei Ballungszentren: Welche Chancen bietet der Wohnungsmarkt in Mosbach im Landkreis Neckar-Odenwald?
Die Kreisstadt Mosbach liegt in der Metropolregion Rhein-Neckar. Laut dem Statistischen Bundesamt Baden-Württemberg leben aktuell 23.000 Einwohner in der Kleinstadt. Eine gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur verbindet Mosbach mit den beiden Ballungszentren Heidelberg und Heilbronn, die beide jeweils in einer Autostunde zu erreichen sind. Um die Chancen des Immobilienerwerbs in Mosbach einschätzen zu können, lohnt ein näherer Blick auf die Situation des Wohnungsmarktes in Heidelberg und Heilbronn.
Die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Heidelberg
Ungefähr 156.000 Einwohner zählt Heidelberg. Gerade in den letzten Jahren hat sich die Einwohnerzahl sehr dynamisch entwickelt. Zwischen 1999 und 2005 ist die Bevölkerung um 1% gestiegen. Von 2005 bis 2011 hat Heidelberg einen Einwohnerzuwachs von 4% verzeichnet. Diese Entwicklung steht in starker Abhängigkeit zu dem Universitätsbetrieb der Stadt. Die renommierte Ruprecht-Karls-Universität zieht jedes Jahr zahlreich Erstsemester an.
Wie beliebt Heidelberg bei den Studenten ist, zeigt ein Blick auf den Mietspiegel. Für kleine Wohnungen (bis zu 40m²) zahlt man in Heidelberg zwischen 8 und 12 EUR/m². Studentischer Wohnraum ist in Heidelberg Mangelware. Weiterhin gilt: je größer die Wohnung desto preiswerter. Für eine 105m² große Wohnung zahlt man durchschnittlich 7,20 EUR/m². Das ist im Verhältnis zum Quadratmeterpreis einer Einzimmerwohnung fast schon ein Schnäppchen, aber in der Summe ist Heidelberg für Familien ein teures Pflaster. Aktuell bietet der Heidelberger Wohnungsmarkt für alle Wohnungsgrößen wenig Angebot. Der negative Wanderungssaldo der unter 10-jährigen belegt zusätzlich, dass Familien Heidelberg auf der Suche nach Wohnraum verlassen. (Vgl. Wohnraumbedarfsanalyse in Heidelberg).
Die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Heilbronn
Nach Stuttgart ist Heilbronn der wichtigste Wirtschaftsstandort Baden-Württembergs. Firmen wie Unilever, Audi und Kaufland bietet Heilbronn gute Geschäftsbedingungen. Im Vergleich liegt die Wirtschaftsleistung Heilbronns 40% über dem Bundesdurchschnitt. Über 54.000 Einpendler zählte das Statistische Landesamt 20131 . Das verweist nicht nur auf einen soliden Arbeitsmarkt, sondern auch auf die angespannte Situation des Wohnungsmarktes. Laut Mietspiegel zahlt man 8 bis 9 EUR/m². Wie in Heidelberg sind es gerade Familien, die im Umland nach Wohnraum suchen.
Die Wirtschaftslage in Mosbach
Mosbach zieht seine Wirtschaftskraft besonders aus dem Dienstleistungsgeschäft. Über 58,9% der Beschäftigten waren 2015 in diesem Sektor tätig. Die anderen Beschäftigten fanden jeweils zu gleichen Anteilen im produzierenden Gewerbe oder im Handel, Gastgewerbe und Verkehr Arbeit. Der Trend der Arbeitslosenstatistik für das Jahr 2016 geht Richtung 4%2 . Damit liegt Mosbach weit unter dem Bundesdurchschnitt von 6%. Ein weiteres Indiz für die gute wirtschaftliche Lage ist das Verhältnis der Ein- und Auspendler. 2015 übertraf die Anzahl der Einpendler mit 9.645 die der Auspendler mit 4.4473 .
Auch der Einzelhandelsumsatz der Kreisstadt liegt weit über dem Bundesdurchschnitt. Mosbach erzielt 7.960 EUR pro Einwohner. Deutschlandweit beträgt der Umsatz 5.001 EUR pro Einwohner4 .
Zusätzlich stärkt der in Mosbach ansässige Campus der Dualen Hochschule Baden-Württemberg die hiesigen Strukturen. In den letzten Jahren nahmen um die 1.200 Erstsemester ihr Studium auf. 2014 zählte der Campus insgesamt 3.100 Studierende5 .
Die Situation auf dem Wohnungsmarkt
Einen Mietspiegel für Mosbach gibt es nicht. Aber mit den Daten der Immobilienportale kann man einen durchschnittlichen Mietpreis von 7,30 EUR/m² ermitteln. Eine Suchanfrage am 27.9.2016 auf Immobilienscout24 ergab 7 Treffer für eine ab 3 Zimmer große Wohnung mit einer Spanne von 500 - 900 EUR Nettokaltmiete. Was den Quadratmeterpreis für große Wohnungen betrifft, liegt Mosbach auf dem gleichen Niveau wie Heidelberg. Wenn man den Suchradius auf Wohnungen ab 1 Zimmer vergrößert, kommen zu den 7 bereits bekannten Treffern 3 Wohnungen mit einem ähnlichen Quadratmeterpreis hinzu.
Welche Chancen bietet der Immobilienerwerb in Mosbach?
In Mosbach leben viele Familien. Ein Blick auf die „Eckdaten der Bevölkerung“ (vgl. Abbildung 1) zeigt, dass 25% der Bevölkerung Kinder und Jugendliche sind. Dem stehen 7.740 in Mosbach lebende Senioren gegenüber.
Berücksichtigt man diese Daten, besteht auf dem Mosbacher Wohnungsmarkt ein Bedarf an großen und kleineren, barrierefreien Wohnungstypen. Je nachdem, ob die Studenten Mosbachs sich für das Modell der Wohngemeinschaft oder für die erste eigene Wohnung entscheiden, fragen sie sowohl große als auch kleine Wohnungstypen nach. Zudem ist anzunehmen, dass aktuell und künftig Zuzügler aus den Ballungszentren Heidelberg und Heilbronn als Interessenten auf dem Mosbacher Wohnungsmarkt in Erscheinung treten werden.
Aus dieser Gemengelage ergibt sich ein hohes Potential für den Wohneigentumserwerb in der Region Rhein-Neckar. Mit einer Eigentumswohnung für den Eigenbedarf wird man langfristig hinsichtlich der Entwicklung des Mietpreises sparen.
Als Kapitalanlage kommen aufgrund der Mosbacher Bevölkerungszusammensetzung (Familien, Senioren, Studenten) alle Wohnungstypen in Frage. Durch die Nähe zu den Wirtschaftszentren Heidelberg und Heilbronn sowie die vor Ort solide Wirtschaftsstruktur ist anzunehmen, dass der Mietpreis in Mosbach stabil bleibt und ggf. steigen wird.
- Vgl. Pressemitteilung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg
- Vgl. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg
- Vgl. Angaben der Stadt Mosbach
- Vgl. Angaben der Stadt Mosbach
- Vgl. Angaben der Stadt Mosbach